Wycena nieruchomości zabudowanych – dom, dom w budowie

Pomoc rzeczoznawcy majątkowego przydaje się również wtedy, gdy dochodzi do sprzedaży nieruchomości, a także wtedy, gdy rosną opłaty z tytułu użytkowania wieczystego. W tej sytuacji rzeczoznawca majątkowy wycenia nieruchomość zabudowaną.

Jak wycenia się nieruchomość zabudowaną?

Proces wyceny jest dość złożony i wieloetapowy. W pierwszej kolejności rzeczoznawca majątkowy przeprowadza wizję lokalną, by ocenić faktyczny stan obiektu. Kolejnym krokiem jest zgromadzenie niezbędnych materiałów – listy transakcji nieruchomościami podobnymi, miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego i tak dalej. Finalnie, w oparciu o zebrane dowody i informacje, rzeczoznawca określa wartość danej nieruchomości.

Jakie są sposoby wyceny nieruchomości zabudowanej?

Istnieje kilka podejść w przeprowadzeniu procesu wyceny:

  • porównawcze – to zebranie i porównaniu cen podobnych obiektów w podobnej okolicy;
  • dochodowe – to określenie potencjalnych dochodów z obiektu, np. za wynajem;
  • kosztowe – to określenie wartości nieruchomości pod kątem opłat za grunt i materiały, pomniejszone o równowartość zużycia obiektu;
  • mieszane.

Dodatkowo rzeczoznawca majątkowy, dla dokonania rzetelnej i kompleksowej wyceny, dobiera odpowiednią metodę badania. W ramach podejścia porównawczego może wybrać metodę porównywania parami, korygowania ceny średniej albo analizy statystycznej rynku. Z kolei w obrębie podejścia dochodowego ma do dyspozycji metodę inwestycyjną lub metodę zysku, a także technikę kapitalizacji prostej i technikę dyskontowania strumieni pieniężnych. Podejście kosztowe pozwala natomiast na wybór metody kosztów odtworzenia lub metody kosztów zastąpienia, a także techniki szczegółowej, elementów scalonych i wskaźnikowej. Wybierając odpowiednie podejście i metodę, kierujemy się przede wszystkim zasadami, wskazanymi w rozporządzeniu Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Kiedy potrzebna jest wycena nieruchomości zabudowanej?

Wycena nieruchomości zabudowanej potrzebna jest przede wszystkim w kontekście dokonywania transakcji sprzedaży. Ponadto stosuje się ją często w procesie udzielenia kredytu, ubezpieczenia nieruchomości albo przy podziale nieruchomości. Niejednokrotnie cel sporządzenia wyceny narzuca rzeczoznawcy majątkowemu określony sposób (metodę i podejście) wyceny.

Kto korzysta z usług rzeczoznawcy majątkowego?

Rzeczoznawca majątkowy sporządza wyceny nieruchomości przeznaczone zarówno do użytku prywatnego, jak i do użytku organów administracji publicznej, prowadzących postępowanie administracyjne, dotyczące chociażby ustalenia należnego podatku.