Nieruchomości gruntowe

 

Niekiedy wycena, sporządzana przez rzeczoznawcę majątkowego wcale nie dotyczy budynku lub lokalu. Może się zdarzyć, że określamy wartość samego gruntu. Mówimy wtedy o wycenie nieruchomości gruntowej.

Czym jest nieruchomość gruntowa?

W oparciu o przepisy ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, a konkretniej jej art. 46, nieruchomością gruntową jest część powierzchni ziemskiej, stanowiąca odrębny przedmiot własności. Z kolei zgodnie z art. 48 częścią składową takiej nieruchomości są co do zasady budynki i inne urządzenia trwale związane z gruntem, a także drzewa i inny rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania. To wszystko podlega zatem wycenie przez rzeczoznawcę majątkowego. Co istotne, aby nieruchomość gruntowa została prawnie wyodrębniona należy wytyczyć granice oraz założyć dla niej odrębną księgę wieczystą. W przypadkach gdy ww. granice nie są jawnie określone, należy ustalić rozgraniczenia. Wydzielona nieruchomość może stanowić zarówno jedną lub kilka działek. Nie musi ona być jednolita powierzchniowo. To znaczy, że mogą się na nią składać działki, które wcale ze sobą nie sąsiadują, ale mają tego samego właściciela.

Jakie są szczególne przypadki nieruchomości gruntowych?

Co ważne, szczególnym przypadkiem nieruchomości gruntowej jest nieruchomość rolna. Nieruchomością rolną (gruntami rolnymi) nazywamy nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakres produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej. Odróżnienie nieruchomości rolnej od zwykłej nieruchomości gruntowej ma istotne znaczenie, ponieważ wpływa na wybór metody i podejścia przez rzeczoznawcę majątkowego.

Jak dokonuje się wyceny ?

Rzeczoznawca majątkowy, dokonując wyceny nieruchomości gruntowej, korzysta najczęściej z podejścia porównawczego. Taki wybór sposobu określenia wartości nieruchomości jest spowodowany przede wszystkim dużą liczbą transakcji, dokonywanych w odniesieniu do tego typu nieruchomości. W wyjątkowych sytuacjach, jeżeli na danym terenie nie ma transakcji, nadających się do porównania, rzeczoznawcy majątkowi sięgają po podejście dochodowe, o ile mówimy o nieruchomościach generujących lub będących w stanie generować dochód albo podejście kosztowe, dla nieruchomości gruntowych zabudowanych. Rzeczoznawca majątkowy, dokonując wyceny uwzględnia istotne atrybuty nieruchomości gruntowych, takie jak położenie, dostępność komunikacyjna, rodzaj drogi dojazdowej, a także dostępność mediów.

Kiedy dokonuje się wyceny ?

Wycena nieruchomości gruntowej przeznaczona jest najczęściej na potrzeby ubiegania się o kredyt hipoteczny, a także występuje w przypadku chęci sprzedaży tej nieruchomości.