Nieruchomości ograniczone prawami rzeczowymi

 

Jedną z typów, dokonywanych przez rzeczoznawców majątkowych, wycen jest również określenie wartości ograniczonych praw rzeczowych. Katalog tych praw znalazł swoje miejsce w ustawie z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny. W ramach tej kategorii wymienia się: użytkowanie, służebność, zastaw, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także hipotekę.

Jak wycenić ograniczone prawo rzeczowe?

W procesie wyceny ograniczonego prawa rzeczowego podstawową kwestią jest stwierdzenie, czy mamy do czynienia z prawem zbywalnym, czy też niezbywalnym. Ten element decyduje bowiem czy takie prawo może funkcjonować na rynku nieruchomości, a w konsekwencji, czy istnieje w tym przypadku możliwość oszacowania wartości rynkowej. To kluczowa kwestia, warunkująca metodę i podejście w sporządzeniu operatu szacunkowego.

Jakie znaczenie mają standardy wyceny?

Dokonując wyceny ograniczonego prawa rzeczowego kierujemy się zasadami, sformułowanymi przez Polską Federację Rzeczoznawców Majątkowych. W dwóch, odrębnych dokumentach organizacja ta określiła katalog podstawowych reguł i zasad, jakich należy przestrzegać dla rzetelnego i kompleksowego określenia wartości ograniczonych praw rzeczowych. Jeden standard odnosi się do praw zbywalnych, drugi do tych niezbywalnych. W obu przypadkach istnieją bowiem pewne odrębności, dotyczące przede wszystkim ich rynkowego bądź nierynkowego charakteru.

Jakie są metody wyceny?

W odniesieniu do zbywalnych, ograniczonych praw rzeczowych, z uwagi na ich rynkowy charakter, stosuje się najczęściej podejście porównawcze. Z kolei w kontekście praw niezbywalnych, rzeczoznawcy majątkowi wybierają raczej podejście dochodowe, metodę inwestycyjną, technikę dyskontowania strumieni dochodów przy pominięciu wartości rezydualnej.

Kiedy wycenia się ograniczone prawa rzeczowe?

Istnieją różne powody dokonywania wyceny ograniczonego prawa rzeczowego. Z jednej strony mogą być to kwestie majątkowe, potrzeba sprzedaży, ustalenie odszkodowania, określenie należności podatkowej albo też wskazanie wynagrodzenia za korzystanie z danej nieruchomości.