Wycena nieruchomości na prawach użytkowania wieczystego
Do rzeczoznawców majątkowych bardzo często przychodzą klienci, którzy mają problem z wykupieniem działki, której do tej pory byli użytkownikami na prawach wieczystego użytkowania. Bardzo często na nieruchomości znajdują się linie przesyłowe, a więc mamy do czynienia z stanowieniem służebności, co w znacznym stopniu może utrudniać zabudowę na nieruchomości. Co więcej, zdarza się również, że działka jest już odpowiednio uzbrojona w gaz oraz prąd, a koszty ponosił użytkownik. Jak wycenić taka nieruchomość?
Przepisy prawa
Jak doskonale wiadomo, każdy rzeczoznawca musi opierać się przede wszystkim na obowiązujących przepisach prawa. W tym przypadku, a więc w przekształceniu użytkowania wieczystego we własność, powinniśmy sięgnąć po treść ustawy z końca lipca 2005 roku o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, którego art. 4 ust 1 i 2 jasno mówi:
„osoba, na rzecz której zostało przekształcone prawo użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, jest obowiązana do uiszczenia dotychczasowemu właścicielowi opłaty z tytułu tego przekształcenia, z zastrzeżeniem art. 5. W decyzji właściwy organ ustala opłatę z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Do ustalenia tej opłaty stosuje się odpowiednio przepisy art. 67 ust. 3a i art. 69 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami”. W art. . 67 ust. 3a czytamy dodatkowo: jeżeli nieruchomość jest sprzedawana w drodze bezprzetargowej w celu realizacji roszczeń przysługujących na mocy niniejszej ustawy lub odrębnych przepisów, cenę nieruchomości ustala się w wysokości równej jej wartości”.
Zgodnie zatem z treścią przepisów, zakładając, że nieruchomość jest wykorzystywana, powinna zostać wyceniona przy użyciu metody rynkowej. Oznacza to, że jej wartość powinna zostać oszacowana w odniesieniu do cen transakcyjnych podobnych nieruchomości. Dodatkowo, warto w tym miejscu przytoczyć fragment art. 151 ust 1 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami:
„wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń:
1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy;
2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy”.
Wyceniając zatem taką nieruchomość i sporządzając operat szacunkowy, należy oczywiście wziąć pod uwagę to, iż służebność przesyłu utrudnia i ogranicza korzystanie z nieruchomości – wartość takiej nieruchomości nie może zatem wynosić tyle samo co innych, podobnych nieruchomości bez przesyłu. Rzeczoznawca majątkowy musi również uwzględnić uzbrojenie terenu – wartość takiej nieruchomości będzie wyższa, aniżeli podobnych bez dostępu do mediów.
Jeżeli mają Państwo jakiekolwiek wątpliwości lub potrzebują profesjonalnej porady, czy sporządzenia profesjonalnego operatu szacunkowego – zapraszamy do kontaktu z nami!