Wady fizyczne nieruchomości a rękojmia

Rękojmia za wady fizyczne nieruchomości – dla jednych termin ten jest bardzo dobrze znany, dla innych – w ogóle. Przybliżmy zatem ten temat.

Na początek warto zastanowić się, czym właściwie jest rękojmia. Rękojmia jest ustawową formą odpowiedzialności sprzedawcy za wady. W ustawie bardzo jasno wyszczególnione są przypadki, w których mamy do czynienia z wadami fizycznymi. Chodzi tu m.in. o sytuacje, w których  np. lokal nie jest odpowiednio przystosowany do zamieszkania (ma niewłaściwie wykonaną izolację termiczną). Jeżeli obiekt czy tez lokal nie posiada właściwości o których zapewniał sprzedający  – to również może stać się podstawą do rękojmi. Kolejna kwestia, to jeśli obiekt, nieruchomość czy rzecz nie nadaje się do celu, o którym zapewniał sprzedający. Kolejna kwestia dotyczy często braku części składowych, które zostały wymienione w umowie.

Dochodzenie roszczeń

O dochodzeniu roszczeń bardzo dokładnie mówi nam kodeks cywilny.

Art. 568 kodeksu cywilnego

§ 1. Sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada fizyczna zostanie stwierdzona przed upływem dwóch lat, a gdy chodzi o wady nieruchomości – przed upływem pięciu lat od dnia wydania rzeczy kupującemu. Jeżeli kupującym jest konsument a przedmiotem sprzedaży jest używana rzecz ruchoma, odpowiedzialność sprzedawcy może zostać ograniczona, nie mniej niż do roku od dnia wydania rzeczy kupującemu.

§ 2. Roszczenie o usunięcie wady lub wymianę rzeczy sprzedanej na wolną od wad przedawnia się z upływem roku, licząc od dnia stwierdzenia wady. Jeżeli kupującym jest konsument, bieg terminu przedawnienia nie może zakończyć się przed upływem terminu określonego w § 1.

§ 3. W terminach określonych w § 2 kupujący może złożyć oświadczenie o odstąpieniu od umowy albo obniżeniu ceny z powodu wady rzeczy sprzedanej. Jeżeli kupujący żądał wymiany rzeczy na wolną od wad lub usunięcia wady, bieg terminu do złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy albo obniżeniu ceny rozpoczyna się z chwilą bezskutecznego upływu terminu do wymiany rzeczy lub usunięcia wady.

§ 4. W razie dochodzenia przed sądem albo sądem polubownym jednego z uprawnień z tytułu rękojmi termin do wykonania innych uprawnień, przysługujących kupującemu z tego tytułu, ulega zawieszeniu do czasu prawomocnego zakończenia postępowania.

§ 5. Przepis § 4 stosuje się odpowiednio do postępowania mediacyjnego, przy czym termin do wykonania innych uprawnień z tytułu rękojmi, przysługujących kupującemu, zaczyna biec od dnia odmowy przez sąd zatwierdzenia ugody zawartej przed mediatorem lub bezskutecznego zakończenia mediacji.

§ 6. Upływ terminu do stwierdzenia wady nie wyłącza wykonania uprawnień z tytułu rękojmi, jeżeli sprzedawca wadę podstępnie zataił.