Rola rzeczoznawcy majątkowego w szacowaniu wartości rynkowej lub odtworzeniowej nieruchomości wywłaszczonych pod budowę dróg – cz. 2

W ostatnim artykule poruszyliśmy temat niezwykle ważny, ale też dość kontrowersyjny wśród rzeczoznawców majątkowych. Szacowanie wartości rynkowej lub odtworzeniowej nieruchomości wywłaszczonych pod budowę budzi bowiem wiele kontrowersji.  W pierwszej części artykułu wyjaśniliśmy czym jest właściwie wywłaszczenie oraz w jaki sposób rzeczoznawca powinien rozpocząć swoją pracę. Dziś w dalszym stopniu skupimy się na jego działaniach, które przypomnijmy, zawsze musza być etyczne i zgodne z obowiązującym prawem.

Rzeczoznawca majątkowy sporządzając operat szacunkowy z wyceny wartości rynkowej nieruchomości wywłaszczonej pod drogę publiczną, musi bardzo dokładnie sprawdzić rynek zarówno nieruchomości drogowych, jak i nieruchomości przeznaczonych na cel zabudowy przemysłowej. Sprawdzenie tych rynków jest konieczne, ponieważ w dużej mierze decyduje o wartości nieruchomości. Po analizie, rzeczoznawca majątkowy może dojść do dwóch wniosków:

1. Przeznaczenie nieruchomości, które jest zgodne z celem wywłaszczenie, powoduje powiększenie jej wartości lub
2. Przeznaczenie nieruchomości, które jest zgodne z celem wywłaszczenia, nie zwiększa jej wartości.

W takiej sytuacji sporządzenie wyceny wydaje się proste. Przy zastosowaniu wspomnianego w pierwszej części artykułu, art. 134 i 135 u. g. n wystarczyłoby, aby rzeczoznawca majątkowy  określił wartość rynkowa lub odtworzeniową bez uwzględnień ustaleń  decyzji lokalizacyjnej lub z nimi, kierując się oczywiście zasadą korzyści dla osoby wywłaszczonej. Niestety, sprawa nie jest taka prosta…

Jeżeli rzeczoznawca majątkowy uzna, że  przeznaczenie nieruchomości,  które jest zgodne z  celem wywłaszczenia, zwiększa jej wartość, powinien zastosować się do poniższych przepisów: § 36 ust. 3 rozporządzenia lub § 36 ust. 3 w związku z § 36 ust. 2 rozporządzenia, gdzie czytamy:

„W przypadku gdy przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się w następujący sposób:

1) wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących stanowi iloczyn wartości 1 m² gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni,

2) wartość nieruchomości zajętych pod drogi publiczne stanowi iloczyn wartości 1 m² gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni

– powiększony, na podstawie badania rynku nieruchomości, nie więcej niż o 50%”.

Jak widać, może to prowadzić do wielu kontrowersji. Znaczna część rzeczoznawców uważa, że lub § 36 rozporządzenia jest uszczegółowieniem zasady korzyści, dla innych rzeczoznawców, jest on niezgodny z art. 134 i 135 u. g. n i nie biorą go oni wcale pod uwagę.

W tym miejscu należy jednak podkreślić z całą stanowczością, że rzeczoznawca majątkowy, musi uwzględniać porządek prawny, a więc w pierwszej kolejności powoływać się na Konstytucję RP, następnie na ustawy, rektyfikowane umowy międzynarodowe oraz rozporządzenia.  Nie ulega zatem wątpliwości, że rzeczoznawca podczas wyceny, musi wziąć pod uwagę zarówno art. 134 i 135 u.g.n., jak i § 36 rozporządzenia.

Praca rzeczoznawcy majątkowego jest niezwykle wymagająca i odpowiedzialna. Niestety, bardzo często zdarza się, że organ odwoławczy uchyla decyzję odszkodowawcza, a rzeczoznawca majątkowy musi sporządzić kolejny – contra legem –  operat szacunkowy.