Rola rzeczoznawcy majątkowego w szacowaniu wartości rynkowej lub odtworzeniowej nieruchomości wywłaszczonych pod budowę dróg – cz. 1

Od lat w środowisku rzeczoznawców majątkowych trwają różnorodne spory związane z szacowaniem wartości nieruchomości wywłaszczonej pod różnorodne cele publiczne. Jednym z takich celów jest budowa drogi publicznej. Spory dotyczą najczęściej wybieranej metodologii, a także interpretacji podstaw prawnych.

Kiedy właściwy organ wydaje decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej w danym regionie, dla wielu właścicieli gruntów może oznaczać to prawdziwe kłopoty – wywłaszczenie. Przejście prawa własności  z właściciela przechodzi bowiem automatycznie z chwilą podpisania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji, na Skarb Państwa. Konstytucja, a dokładnie argument z art. 21  ust. 2 Konstytucji RP gwarantuje, właścicielowi uzyskanie słusznego odszkodowania. Jego wyznaczeniem zajmuje się najczęściej rzeczoznawca majątkowy (a dokładniej oszacowana przez niego wartość będzie podstawą do wydania przez odpowiedni organ decyzji o wysokość odszkodowania, które zostanie wypłacone na rzecz poszkodowanego właściciela nieruchomości).

Działania rzeczoznawcy majątkowego

Rzeczoznawca majątkowy wykonując swoją pracę musi przestrzegać wielu przepisów prawa. Wymaga się od niego, aby działał zgodnie z zasadami wynikającymi z obowiązujących przepisów, zgodnie ze standardami zawodowymi, a także ze szczególną starannością. Nie powinien zapominać o etyce zawodowej oraz o bezstronności w wycenie nieruchomości.  Podczas wyceny wartości rynkowej czy odtworzeniowej nieruchomości wywłaszczonej pod drogę publiczną, rzeczoznawca powinien szczególnie skupić  się na ustawie z dnia 10 kwietnia 2003 roku o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (tekst jednolity: Dz. U. z 2013 r., poz. 687).

Art. 134 w ust. 3 i 4 u.g.n. stanowi:

„3. Wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości.

4. Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia”.

Przed rzeczoznawcą majątkowym pojawia się pierwsze wyzwanie: wybór korzystniejszej dla właściciela nieruchomości formy określenia wartości. Rzeczoznawca może przyjąć aktualny sposób użytkowania nieruchomości lub przeznaczenie zgodne z celem, na który nieruchomość została wywłaszczona.